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物业碳中和(物业碳中和-被低估的存量地产价值提升之路)

4月22日是我们迎来的第52个世界地球日,2022年世界地球日的主题是“携手为保护地球投资!”(Invest In Our Planet)——预示着环境保护议题正在从企业责任深入到企业价值逻辑。

2021年,碳达峰碳中和(双碳)成为很多行业绕不开的话题,企业体现出责任担当,普遍重视“如何做好双碳工作”。但是,对企业零碳转型内在价值尚未深入讨论——企业如何用好双碳目标?双碳目标能否帮企业提升经营表现、打开新发展格局?


以地产企业为例,谈及双碳,最容易想到的抓手有两个——绿色建筑和节能减排。企业所期待的收益也有两个——政策补贴和碳交易。

这种理解不能说不对,但低估了地产企业在零碳转型过程中的潜在角色,也低估了碳中和目标对升级物管业态、提升资产价值的作用。


一、绿色建筑是“建”出来的,但建筑碳中和则是运营出来的

2018年建筑行业全生命周期碳排放占全国碳排放总量的一半,建筑运行阶段占全生命周期排放的43%。绿色建筑、超低能耗建筑技术能够有效推动新建建筑全生命周期碳排放下降,但随着地产行业从增量开发转向存量经营,运营阶段碳排放占比将持续提升。要实现建筑行业碳中和,需要存量经营”挑担子”。

根据《“十四五”建筑节能与绿色建筑发展规划》,至2025年既有建筑节能改造面积要达到3.5亿平米,其中公共建筑节能改造2.5亿平米以上,占改造任务70%以上。其中,商业建筑运营管理商业建筑单体面积大、能耗和碳排放强度显著高于住宅——2018年建筑运行能耗产生碳排放近20亿吨,其中3.5亿吨来自商业建筑。既有建筑运营阶段单位面积碳排放强度的均值31kgCO2/m2,而商业建筑均值为65kgCO2/m2。

地产存量时代的碳中和重在运营,需要采用多重手段完成物业“零碳转型”

二、不仅要节能,建筑运营要从“用能单位”转向“能源运营商”

从能源系统来看,商业建筑物业天然是建筑能源运营商。传统节能强调设备能效提升,而零碳转型则强调从能源选择、系统效率、需求管理多角度着手优化,应重视吸收当下数字建筑和新能源技术红利,主动经营建筑能源系统,加速用能电气化、电源绿色化、运营智能化,走“负成本减碳”之路。

用能电气化

电力系统正在快速脱碳进程中,预计可以在2050年实现零碳转型,建筑将获益最显著的行业。预计“十四五”建筑能耗中电力消费比例末超过 55%,以写字楼为例,通常100%电气化,只要使用100%绿色电力,就能实现能源系统碳中和。

电源绿色化

要提升建筑自身可再生能源利用率,在评估建筑环境蕴含可再生能源条件时,除屋顶和立面的光照资源之外,各种冷源和热源也是开发利用的重点。可再生能源质优量足的建筑,应考虑探索低压直流配电系统和新型储能,与光伏发电和热泵技术搭配运营。

此外,建筑100%使用绿电主要依靠电力市场。2021年9月全国绿色电力交易试点启动,市场机制逐步完善,大部分地区5A级写字楼陆续可以参与直购绿电。

在成本上,过去10年光伏发电的度电成本下降了85%以上,已经实现了“绿电平价”。

在价格上,可再生能源发电成本不受大宗商品价格影响,签长期绿电购买协议可以规避大宗商品涨价风险。

应注意,高比例使用绿色电力需有新型建筑电力系统支撑,才能实现“零成本零排放”,这就需要首先完成建筑运营智能化。

运营智能化

数智技术赋能是物业能源运营、开源节流的关键。通过升级楼宇控制系统,打通关键设备控制系统和电气控制系统,实现“负荷可管理、可预测、可调节”。

首先,智能化运营不仅提升能效,也能增加可调节负荷。通过精准管理末端需求,可以在不影响用户体验的前提下优化供冷量和照明量,主动优化用电负荷,保障所直购电协议电量和负荷曲线准确执行,避免偏差考核被罚款的风险;

其次,结合储能,能更好利用分时电价降成本。分时电价“峰谷比”正在拉大,利用蓄冷蓄热蓄湿,在总需求不变前提下物业能够降低用电成本;

此外,具备负荷预测能力可以从容量市场获利。伴随区域新型电力系统和容量市场建设,物业管理的柔性负荷和储能单元可通过削峰填谷获得收益。


图为中国节能环保集团总部大厦

三、物业碳中和要创造新价值:品质提升+零碳配套=企业零碳办公解决方案服务商

完全使用绿色电力、拥有“碳中和认证”,的确能提升写字楼对于上市公司或品牌企业租户的吸引力,但这只是挖掘零碳价值的起点。不妨更进一步思考——传统写字楼经营是“按立方米支出,按平方米收益”,碳中和物业如何创造新价值?

星巴克在上海开设的绿色概念门店、共享办公概念店寻找启发,一个探索方向是细分空间使用群体,区分租户和用户价值(租户企业的员工和访客),从“功能空间”向“体验空间”发展。写字楼实现碳中和的过程,也是物业探索租户和用户新服务、新业态的过程。


01对租户提供零碳办公配套:

首先,物业碳中和成就是可以向租户传递的。

目前上市公司ESG信息披露有关企业碳排放数据,包含租户用电量、员工通勤以及办公耗材与废弃物处置排放数据。写字楼实现能源系统碳中和,意味着帮助租户企业实现“绿电办公+零碳用能”,物业可与第三方认证机构为租户提供“零碳办公”证明,提升租户公司信息披露质量,把品质提升成果传递到租户报告中。

其次,通过升级绿色租赁协议,在零碳办公的共同目标下,构建新型物业与租户关系。

物业可以为租户提供碳中和装修解决方案、零碳耗材,甚至提供租户侧节能方案;租户企业也可以楼宇需求响应、主动配合降低办公能耗与碳排放。通过绿色租赁协议下碳中和增值服务、构建“物业-租户-用户”碳中和协作关系、可提升物业对高影响力企业总部的吸引力和续租率。


02对用户提供零碳交互体验:

作为绿色租赁协议的延伸,物业可以灵活规划公共空间,引入资源再生和绿色通勤服务商,为将提供面向租户员工(用户)提供高能见度、高交互性的零碳办公便利条件。物业也可以为企业提供员工参与资源再生、绿色通勤的记录工具,为租户公司开展员工双碳活动提供功能和数据支撑。

例如,与服务商合作为用户提供电子产品回收、废旧纸张回收再生、PET饮料瓶回收再生设施,为租户企业记录员工贡献,或为固定车位充电匹配绿色电力,为车位用户提供”“绿色电力零碳通勤”证书。

回到地产价值提升的目标,碳中和目标下的物业运营模式创新,一方面要把数字化转型与能源经营结合,实现“负成本降碳”,降低运营成本;另一方面应将品质提升从硬件或功能向软件和体验上延伸,实现“零碳正增长”。

存量时代,稀缺地段依旧稀缺,地产项目价值在于其现金流与估值逻辑。从价值角度上实现既有建筑价值提升,物业经营过程中要能实现成本下降和建筑品牌价值持续提升。

物业碳中和是一种提升资产价值的可行路径。例如,黑石收购芝加哥西尔斯百货大厦,完成绿色化改造后,不仅实现了100%使用绿色电力,也极大降低了运营成本。

通过重构建筑商业功能,提升了租金收入,从而实现资产价值重估。

经典案例分享


地产行业“2060零碳企业行动倡议”

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